Em 2025, o Sudeste Asiático deverá ser muito atrativo do ponto de vista de negócios, com um crescimento de 4,8%. Em 2026, é antecipado um crescimento adicional de 4,3%. Uma parte significativa da população continua com acesso limitado a serviços bancários, com mais de 300 milhões de adultos na região ainda não qualificados para o setor bancário tradicional. As carteiras móveis devem desfrutar de um crescimento tremendo, com estimativas indicando um aumento de mais de 300% no uso este ano. O tipo de investimento mais desejável e menos acessível no Sudeste Asiático é o imobiliário; existem barreiras significativas à entrada devido a altos valores mínimos de investimento, processos de títulos de propriedade complexos e falta de mercados secundários para pequenos investidores. A capacidade de tokenizar bens imóveis está removendo essas barreiras uma jurisdição por vez, então, até 2026, o problema será quais países estão se movendo rápido o suficiente para se estabelecerem como líderes.<h2>Filipinas: Participação de Varejo Primeiro</h2>As Filipinas estão atualmente liderando a região, possivelmente até o mundo, na oferta do programa de tokenização mais acessível para clientes de varejo. O primeiro título do tesouro emitido pelo governo viu com sucesso mais de 85% de sua emissão total ser subscrita por investidores de varejo individuais, sem envolvimento institucional ou bancário. Isso nos diz que os indivíduos estão comprando dívida emitida pelo governo por meio de aplicativos móveis, e não apenas bancos. A plataforma que permite isso é<a href="https://insiderph.com/ph-accelerates-digital-shift-as-pdax-leads-tokenized-finance-push" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>a PDAX, a principal bolsa de ativos digitais do país, em cooperação com o GCash, o principal aplicativo de pagamentos móveis com<a href="https://www.ledgerinsights.com/philippines-to-distribute-tokenized-government-bonds-via-gcash-wallet-pdax-crypto-exchange/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>mais de 90 milhões de usuários registrados, para distribuir títulos governamentais tokenizados usando interfaces existentes com as quais os filipinos estão familiarizados diariamente. Além disso, a colaboração entre o BSP (Bangko Sentral ng Pilipinas), a SEC (Securities and Exchange Commission) e as bolsas de ativos digitais progrediu sem problemas, desde o fornecimento de orientação consultiva sobre regulamentações até o desenvolvimento da distribuição ativa de produtos por meio de canais de varejo. Até o momento, não vimos outro país na região atingir uma cadeia de distribuição regulatória para varejo tão expedita. Uma discussão sobre o setor imobiliário é a próxima seção desta postagem do blog. O<a href="https://www.coindesk.com/policy/2025/11/27/philippine-digital-asset-exchange-eyes-usd60b-tokenization-opportunity-with-project-bayani" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a><a href="https://www.coindesk.com/policy/2025/11/27/philippine-digital-asset-exchange-eyes-usd60b-tokenization-opportunity-with-project-bayani" rel="noopener noreferrer" target="_blank">whitepaper do Projeto Bayani</a> da Onigiri Capital identificou a propriedade fracionada de imóveis como uma das quatro áreas importantes de tokenização para as Filipinas, juntamente com títulos do governo, fundos mútuos e ações públicas. O objetivo é ver mais de 60 milhões de pessoas nas Filipinas usando produtos financeiros tokenizados até o ano de 2030. Um dos usos mais atraentes da propriedade fracionada tokenizada é por parte dos 4 milhões de trabalhadores filipinos no exterior que anualmente enviam US$ 40 bilhões em remessas para casa. Imagine ser capaz de enviar dinheiro de remessa para membros da família e, em seguida, usar esse mesmo dinheiro para comprar propriedade fracionada de uma unidade de condomínio em BGC ou de uma casa residencial em Cebu usando apenas um smartphone! Embora muitas dessas pessoas possam estar trabalhando em uma cidade como Riade, Hong Kong ou Dubai e não estarão fisicamente presentes para comprar sua propriedade fracionada, a capacidade desses indivíduos de fazê-lo é possível hoje. No entanto, o arcabouço regulatório em torno de imóveis e propriedade fracionada ainda não foi totalmente desenvolvido nas Filipinas. <h2>Indonésia: A Base Regulatória Está Lançada</h2> A maior economia do Sudeste Asiático é a Indonésia, com um mercado de tokenização doméstico de US$ 88 bilhões previsto para 2030. É o país mais deliberado na construção de uma infraestrutura institucional para tokenização antes da implantação em larga escala de produtos. A OJK (Autoridade de Serviços Financeiros da Indonésia) possui um sandbox regulatório ativo para tokenização de propriedades, tem uma autoridade regulatória nacional sobre mercados de criptoativos e está desenvolvendo uma estrutura de tokenização que se integrará à Rupia Digital quando for lançada. Na região,<a href="https://asiatimes.com/2026/01/chintai-majv-28bn-tokenization-tests-new-development-finance-model/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>a maior transação única de imóveis tokenizados, de US$ 28 bilhões, foi anunciada no ano passado entre a Chintai, sediada em Cingapura, e a MAJV da Indonésia, que tokenizou o acesso a direitos de desenvolvimento.<a href="https://blog.tokenizer.estate/real-estate-tokenization-in-southeast-asia-whos-leading/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>A Tokenized Indonesia garantiu investimento da Saison Capital e da BRI Ventures e gerencia uma aceleradora de startups que posiciona startups de tokenização em bancos e telecomunicações para programas piloto. O mercado imobiliário de Bali está em destaque. A propriedade fracionada tokenizada de vilas e propriedades relacionadas ao turismo em Bali é altamente atraente para os investidores internacionais que a ilha atualmente atrai. Por exemplo, um investidor alemão ou australiano pode comprar 0,5% de uma vila em Seminyak por meio de uma plataforma on-chain e receber renda de aluguel distribuída automaticamente em stablecoin. Esse tipo de produto está sendo ativamente desenvolvido por startups de tokenização na Indonésia. O imóvel subjacente está em alta demanda, o sandbox regulatório está em vigor e o produto está quase disponível para distribuição.<h2>Tailândia e Malásia: Arcabouços que Habilitam o Acesso Varejista</h2>Anúncios recentes da SEC da Tailândia indicam um desejo de abrir seu mercado para mais investidores de varejo, em vez de apenas investidores institucionais, permitindo a tokenização de ativos para produtos imobiliários no país até 2025. Ações anteriores tomadas pelo governo tailandês para conceder crédito em carteiras digitais aos cidadãos demonstram que o blockchain está na agenda política da Tailândia. Como muitos compradores internacionais têm dificuldade em superar as leis rigorosas de títulos de terra da Tailândia, propriedades tokenizadas em áreas turísticas populares, como Phuket e Koh Samui, seriam uma solução ideal para capitalizar a demanda por imóveis no país. O Bank Negara Malaysia também lançou um documento de discussão formal sobre a tokenização de ativos, e a Securities Commission emitiu um novo arcabouço regulatório que permitirá que intermediários licenciados forneçam serviços de corretagem para títulos que se enquadram na categoria de ativos digitais. O suporte regulatório para a tokenização de ativos na Malásia está avançando em um ritmo mais lento do que na Indonésia e nas Filipinas, mas continua a se mover na mesma direção geral.<h2>O Problema do Título de Terra que Ninguém Ignora</h2>Todo país do Sudeste Asiático enfrenta o mesmo obstáculo estrutural: a integridade do título de terra. As Filipinas têm cobertura incompleta do título Torrens. A Indonésia possui registros de terra sobrepostos em vários sistemas de registro. Tokenizar uma propriedade com um título contestado ou incerto não resolve o problema legal subjacente — apenas o digitaliza. Os projetos de tokenização mais credíveis na região estão trabalhando com agências governamentais para verificar e limpar os registros de títulos antes de cunhar tokens. Esse processo é lento. É também o único que produz um produto em que o capital institucional realmente confiará. A infraestrutura digital da região está pronta. A infraestrutura de registro de terras é o último gargalo. Todo país que o resolver mais rápido do que seus vizinhos ganhará o capital primeiro.

A tokenização de imóveis no Sudeste Asiático permite a propriedade fracionada de propriedades, ampliando o acesso de varejo nas Filipinas, Indonésia, Tailândia e Malásia, apesar dos obstáculos relacionados aos títulos de terra.

Tokenização de Imóveis no Sudeste Asiático 2026: Filipinas, Indonésia e Além

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